摘要：头部企业虽遇增长瓶颈，但其市场主导地位依旧稳固。（报告期：2026.03.18-2026.04.21）
市场综述
存量盘活提速，3月50城租金弱修复
观点指数 据观点指数监测，本报告期内，中央及地方层面围绕政策指引、金融财税、存量盘活、权益保障、管理规范等多维度密集出台新规并召开专题会议，旨在通过系统性政策组合拳，推动住房租赁市场向高质量、可持续的发展阶段转型。
财政部在《2025年中国财政政策执行情况报告》中再次明确，将落实专项债券支持收购存量商品房用作保障性住房相关政策，为各地盘活存量资产提供关键资金保障，推动顶层导向转化为可落地的金融支撑工具。
数据来源：观点指数不完全统计
观点指数注意到，收购存量商品房、非居住用房改建租赁住房、旧房置换等模式，已成为当前保障性租赁住房房源筹集的重要路径。
期内，深圳、珠海出台既有非居住建筑功能转换、存量房改建保租房相关实施规则，三亚启动人才房与保租房房源征集工作，通过改建+市场化归集模式快速扩充保障房供给。
住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
据观点指数监测，2026年3月重点50城住宅租金市场表现为弱修复态势，租金下行压力未得到有效缓解，整体表现不及传统租赁旺季预期。
单月50城租金均值环比微降0.73%，收于29.34元/平方米/月，未能延续2月的阶段性反弹走势，同比压力持续加剧，单月同比跌幅扩大至8.68%。
结合当前市场数据及供需格局，观点指数判断2026年二季度租金或将表现为平稳偏弱、分化延续的态势。4-5月租赁需求逐步回落，6月毕业季将为市场带来阶段性小幅需求支撑，但支撑力度有限，难以改变整体市场偏弱的格局。预计二季度50城租金环比将在±0.5%以内的窄幅波动，同比仍维持负增长，跌幅预计在5%-8%之间。
企业运营
企业收入规模层级分明，住房租赁中小品牌多赛道竞逐
企业经营层面，3月下旬，不少企业披露了2025年全年的业绩。
数据来源：企业业绩，观点指数整理
数据显示，主流房企系长租公寓品牌营收表现为规模梯队固化、增速两极分化的特点。上图所列示的7家样本企业合计收入约95.86亿元，行业马太效应显著。
其中万科泊寓、龙湖冠寓继续稳居第一梯队，2025年收入分别为36.66亿元和24.8亿元，合计占7家企业总收入的比例超过60%。
但两者年度收入同比均出现微跌，这也表明在市场租金下行或持平的压力下，庞大的体量使得调租难度增加，营收增长进入平台期。
第二梯队以招商伊敦公寓、城投宽庭、华润有巢等央企与地方国企为核心，全年营收集中在6亿-14亿元区间。虽然这部分企业短期内难以撼动头部的规模优势，但在行业调整期展现出较强的抗风险能力。其中招商伊敦公寓和华润有巢年度收入同比均实现了两位数的增长，前者涨幅为13.45%，后者为10%，正在逐步缩小与头部的差距。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数监测，本期住房租赁市场中小品牌/新品牌活跃度持续走高，国资主导保租房规模化供给的格局持续强化，成为市场的稳定器，同时市场化新锐品牌依托细分定位、存量盘活与轻资产模式，实现突围。
市场化中小品牌/新品牌则展现出灵活高效的扩张节奏，聚焦企业员工住宿、存量盘活、轻资产运营等。其中途羚公寓表现尤为突出，同步在广州、北京、杭州、南京四城落地标杆项目，实现一线与强二线核心城市同步规模化开业。这四个项目均由存量物业轻量化改造而成，提供单人间至六人间等多种房型，并配备健身房、共享厨房、影音室等公共设施。
城市布局上，本期中小品牌新亮相项目集中于一线、新一线以及强二线城市。依托人口流入、产业集聚与租赁需求的优势，核心城市的集中度较高。
产品发展
壹间槟榔园十四年迭代焕新，供给力度显著加码
项目层面，本期报告选取壹间槟榔园为典型样本，探究当前住房租赁项目的运营逻辑。
壹间槟榔园是招商蛇口旗下首个亮相的“壹间”公寓项目。2012年4月，招商蛇口将原槟榔园职工宿舍改造升级，推出1300多套房源，完成了从蓝领宿舍到青年白领公寓的初步转型。
运营至第十个年头，为应对市场需求变化，管理方招商伊敦公寓于2022年6月启动了为期数月的全面焕新。此次改造涵盖公区品质升级、硬装标准提升、软装焕新以及全套家电更新，并针对性推出39平方米一房一厅与ins风大开间等适配新品户型。焕新后的项目开业当日出租率即超62%，其中一房一厅户型实现满租。
截至目前，项目已完成第五批次改造，改造房源占比达65%。改造楼栋的出租率从86%提升至97%，平均租金单价提升至151元/平方米/月。
从数据来看，通过硬件升级与产品迭代，老旧资产不仅能摆脱折旧贬值的宿命，还能实现租金溢价与资产增值的逆生长。
此外，招商伊敦旗下服务式公寓泰格壹棠也同步完成了改造焕新。2025年内，该项目爬坡入住率达到87.7%，进一步验证了高品质、个性化租赁产品在当前市场中的强劲需求。
在新增项目开业层面，本期观点指数监测的样本企业累计新增开业项目20个，涵盖12家主流品牌、10座重点城市，合计新增房间数超10570套。对比上期，开业项目数、品牌参与度、城市覆盖度等均实现明显提升，供给力度显著加码。
数据来源：观点指数不完全统计
投融资与资本市场
金融工具矩阵日趋成熟，扩募与运营修复成为增长引擎
资本金融层面，本期住房租赁资本市场动作密集，从新REITs获批、扩募推进、新项目启动到持有型ABS挂牌等，行业资本化进程持续加速。
数据来源：观点指数不完全统计
3月30日，太保资产-新黄浦筑梦城保租房ABS成功挂牌，发行规模11.94亿元并获机构超募。作为上交所第二单保租房持有型不动产ABS，有效填补了公募REITs之外的融资渠道，同时为未达REITs发行标准的优质项目提供了资产退出思路。
与此同时，济南城发集团启动REITs招标，明确0.25%的管理费率，租赁住房REITs的储备梯队正从一线向强二线城市下沉，市场供给主体与覆盖区域持续扩容。
已上市REITs持续通过扩募做大做强。期内中金厦门安居REIT获批定向增发，拟购入厦门岛内2689套保租房资产，成为全国第三单完成扩募的租赁住房REITs，进一步夯实了资产规模。
综合来看，当前住房租赁资本市场已进入高质量发展新阶段。REITs新发与扩募双轮发力，叠加ABS的协同互补，工具矩阵日益丰富。
公募REITs层面，3月下旬，8只已上市租赁住房REITs集中披露2025年全年业绩。从数据来看，板块业绩整体保持稳健，但内部表现分化加剧。
数据来源：基金公告，观点指数整理
注：招商基金蛇口租赁住房REIT 2025年为首个完整运营年度
2025年，8只REITs年度收入合计7.10亿元，净利润合计1.97亿元。
与上年同期相比，在具备可比数据的产品中，除华夏基金华润有巢REIT收入同比微降0.03%外，其余4只REITs均实现同比增长，涨幅区间在2.05%至45.07%，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰苏州恒泰租赁住房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT因无上年同期数据（下同），未纳入同比对比。
其中，华夏北京保障房REIT受益于2025年扩募资产并表，新增房源带来显著收入增长，同比增幅领跑市场。
从个体表现来看，收入端规模梯队明显。其中国泰海通城投宽庭保租房REIT以1.84亿元的收入规模位居首位，依托上海区域多项目成熟运营，规模优势与盈利水平均领跑行业，净利润同样位列第一。
截至期末，8只REITs基金总资产合计146.80亿元，规模格局与收入表现基本一致，其中华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT因年内扩募，资产规模均突破20亿元。
从基金年度业绩来看，扩募已成为REITs实现规模跨越式增长的关键路径，但也可能因新资产整合带来短期盈利波动。
数据来源：同花顺，观点指数整理
随着租赁住房REITs申报范围全面放开，预计2026年将有更多市场化项目登陆资本市场，行业规模与覆盖区域持续扩大。
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